Da extinção de condomínio sobre imóvel rural.
Numa definição ampla e genérica, a expressão “condomínio” significa o exercício do direito de propriedade sobre um determinado bem por duas ou mais pessoas, seja este bem divisível ou indivisível.
No caso de lotes rurais, o condomínio é concebido quando um imóvel pertence, ao mesmo tempo, há mais de um titular, estabelecendo-se uma situação jurídica de copropriedade ou comunhão sobre o respectivo bem.
A constituição do condomínio pode se dar de forma voluntária, quando duas ou mais pessoas se unem para adquirir um único imóvel; ou decorrer de uma consequência legal, como é o caso de imóveis recebidos a título de sucessão hereditária.
Não raro, a existência de um condomínio sobre lotes rurais é um vetor de conflitos e desavenças entre os comunheiros, emergindo disputas pela administração do imóvel e pela ocupação das áreas melhor aproveitáveis, tornando-se um instituto propenso a gerar atritos e disputas entre os coproprietários.
Por esses e outros motivos, o nosso ordenamento jurídico faculta a qualquer dos comunheiros proprietários a possibilidade de extinguir o condomínio havido sobre imóveis.
Em se tratando de imóvel rural, a extinção do condomínio deverá observar as diretrizes legais e administrativas intrínsecas a lotes desta natureza, tais como: a) a atividade agrária exercida sobre o imóvel; b) as áreas fisicamente ocupadas por cada comunheiro; c) se o imóvel se encontra devidamente demarcado e georreferenciado em todo o seu perímetro; cujas características refletirão no modo como a divisão deverá ser operacionalizada.
A primeira questão a ser analisada é se o imóvel que se pretende extinguir o condomínio é passível de divisão, ou seja, se apresenta condições de ser fracionado em glebas que, individualmente, atendam aos requisitos legais.
De acordo com o Código Civil Brasileiro, são divisíveis os bens que comportam fracionamento sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor e tampouco prejuízo ao uso a que se destinam.
Portanto, se a divisão do imóvel afetar de forma substancial a área de reserva legal (ARL), as áreas de terras mais produtivas e plainas, acesso à água e à via pública, ou se resultar em gleba de fração menor que o módulo fiscal mínimo da região, o lote será tido como indivisível.
Imóveis Rurais passíveis de divisão:
Verificado que o imóvel é passível de divisão, a extinção do condomínio poderá se dar de forma amigável, na via administrativa, ou por meio de uma ação judicial.
Havendo consenso entre os coproprietários, o condomínio poderá ser extinto por meio de uma Escritura Pública de Desmembramento, a qual deverá ser instruída com o respectivo levantamento topográfico e o memorial descrito georreferenciado, cujos documentos deverão delimitar e descrever as glebas que serão destinadas a cada um dos comunheiros, e, além de ser firmada por todos os coproprietários, deverá ser submetida à aprovação do Poder Público.
Nos casos em que um dos condôminos já estiver ocupando uma gleba determinada dentro da área maior do lote rural, há mais de 5 (cinco) anos, este poderá promover a extinção parcial do condomínio, relativamente à sua fração ideal, mediante o procedimento da estremação.
Tal procedimento consiste na regularização de uma situação fática perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, e se operacionaliza mediante a lavratura e registro de uma Escritura Pública de Estremação, a qual deverá ser instruída com o respectivo levantamento topográfico e o memorial descrito georreferenciado.
Embora seja necessária a aquiescência dos demais condôminos, o procedimento de estremação dispensa a autorização do Poder Público.
Por outro lado, quando houver divergência entre os coproprietários quanto à divisão física do imóvel, a extinção do condomínio deverá ser submetida à esfera judicial, mediante a propositura da respectiva Ação Judicial de Divisão, hipótese em que individualização das glebas que serão destinadas a cada comunheiro ficará a critério de um Perito a ser designado pelo Juízo competente.
Efetivada a extinção do condomínio, quer seja pelo desmembramento, pela estremação ou por meio da ação judicial de divisão, abrir-se-ão novas matrículas individualizadas perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, ficando cada ex-condômino com sua respectiva Matrícula, podendo administrar o imóvel de forma autônoma e independente e dar-lhe a destinação que lhe convir.
Mesmo que o imóvel seja passível de divisão, é facultado a qualquer condômino requerer a extinção do condomínio mediante a venda judicial do bem, e a posterior partilha dos valores auferidos, na proporção dos respectivos quinhões, como abordaremos no próximo tópico.
Imóveis Rurais indivisíveis:
Em se tratando de imóvel rural que não comporta divisão, o condomínio somente poderá ser extinto mediante a) a aquisição das demais frações por um único comunheiro, que consolidará a propriedade do imóvel para si; ou b) através da venda do imóvel a terceiros e repartição do valor auferido, proporcionalmente à fração ideal de cada coproprietário.
Caso não houver condômino interessado na aquisição das demais frações do imóvel e tampouco terceiros interessados ou consenso dos comunheiros quanto ao preço, o condômino interessado na extinção do condomínio poderá ajuizar a respectiva Ação de Extinção de Condomínio, através da qual será promovida a alienação judicial do bem.
Nessa hipótese, a venda judicial do bem deverá ser precedida de avaliação, a qual será realizada por um perito judicial a ser designado pelo Juiz da causa, cujo valor servirá de parâmetro para a oferta em leilão.
Importante destacar que os demais condôminos poderão participar dos leilões, e terão preferência na adjudicação do bem, em condições iguais de oferta, com terceiros estranhos ao condomínio.
A depender do caso concreto, poderá haver ou não a efetiva dissolução do condomínio, na medida que há a possibilidade de ser adjudicada apenas a fração ideal do condômino que pretende extinguir o condomínio, permanecendo os demais comunheiros na relação de propriedade comum, se assim o desejarem.
Fato é que, ainda que os demais coproprietários não tenham interesse em se desfazer do condomínio, se apenas um desejar vender a sua quota parte, e não houver consenso com os outros para a compra de seu quinhão, o imóvel será judicialmente vendido a terceiros, possivelmente por valor inferior ao de mercado.
Como vimos, a extinção de condomínio sobre lotes rurais pode se dar de diferentes formas, devendo ser observadas as peculiaridades de cada caso concreto, razão pela qual a contratação de profissionais com expertise nessa área de atuação é de fundamental importância, para orientar e conduzir de forma adequada o processo, seja amigável ou litigioso, evitando prejuízos e infortúnios aos coproprietários.
Anderson Mattuella - OAB/RS 75.999